La question n’est plus de savoir si la bulle immobilière va éclater au Qatar, mais quand ?

Michael Kiefer un expert de l’immobilier allemand, il y a quelques années, disait : «  Pour savoir si l’on a affaire à une bulle immobilière, il faut mesurer le rapport entre le prix d’achat et le montant du loyer, et le rapport entre l’offre et la demande au niveau régional. »

 

L’état du Qatar doit intervenir fortement contre la spéculation

Les autorités qatariennes tentent d’éteindre un incendie qui couve en matière immobilière, mais la spéculation rapporte tellement que sans une intervention forte de l’état, les spéculateurs n’entendront pas raison.

Pourtant il y a presque un an, le 2 septembre 2015, un conseil des ministres fut consacré pour l’essentiel à toute la problématique de l’immobilier. En effet la loi N°6-2014 disposait qu’il fallait réguler le développement de l’immobilier au Qatar. Plusieurs projets de lois furent abordés en particulier, les transactions immobilières, les droits et devoirs des promoteurs, le droit à la propriété, les locations, le traitement des litiges mais aussi l’interdiction de louer aux travailleurs expatriés seuls, lorsque les lieux sont fréquentés par les familles. Un an plus tard, le problème de fond reste entier, l’inadéquation entre l’offre et la demande.

Encore une fois le manque d’adaptation de Vision 2030 sur la problématique de l’immobilier au Qatar génère des dégâts importants au niveau économique. L’inflation au Qatar est tirée en avant surtout par l’immobilier parce que l’offre actuelle n’est pas le reflet des besoins de la population et des entreprises mais participe à la création d’une bulle immobilière.

Ciment

Le drame qui est vécu par le Qatar est le manque total de cohérence entre l’évolution de la population dans tous ses segments et la construction des nouveaux logements. Non seulement on prend du retard sur le nombre de logements à causes de délais insupportables mais en outre les logements ne tiennent pas compte d’une vision à court et à moyen terme des habitants qui résident réellement au Qatar.

L’enrichissement individuel ou par le moyens de sociétés immobilières par la spéculation va saper les fondamentaux du Qatar et peut à terme occasionner des troubles politiques, non seulement via les expatriés mais aussi par les qataris qui ont de plus en plus de difficultés à se loger sans y laisser une grosse partie de leurs revenus.

Le possible blocage des loyers ne règlerait pas la problématique du manque de logements pour certains segments de la population. L’administration du Qatar a été retoquée par le FMI par son manque de rigueur dans la gestion de ses projets et notamment sur toute la partie immobilière. Elle doit agir pour l’immédiat et se projeter en tenant compte d’une modification brutale de cette population dans les prochaines années, lorsque le plus gros des infrastructures seront terminées. L’élément Coupe du Monde 2022 ne pèsera qu’à la marge sur le moyen terme mais pose avant tout le problème de l’accueil massif et sur une courte période de centaines de milliers de supporters. Au-delà de cet évènement l’adaptation de l’immobilier hôtelier au développent du tourisme avec une spécificité familial doit être déjà prise en compte, là encore beaucoup reste à bâtir.

Michael Kiefer un expert de l’immobilier allemand, il y a quelques années, disait «  Pour savoir si l’on a affaire à une bulle immobilière, il faut mesurer le rapport entre le prix d’achat et le montant du loyer, et le rapport entre l’offre et la demande au niveau régional. »

Mall of Qatar

 

Une actualité en mai 2016 qui montre une dégradation du marché immobilier

La diminution des dépenses de la part du gouvernement, des organismes semi–gouvernementaux et de quelques grandes entreprises, pèse sur le secteur des propriétés résidentielles et commerciales. Un ralentissement significatif est à souligner selon le dernier rapport de DTZ Qatar spécialiste de la question immobilière.

On estime qu’entre 2009 et 2014, 65 pour cent de l’espace commercial a été repris par des entités gouvernementales et semi-gouvernementales, mais cette demande a chuté de manière significative au cours des 12 derniers mois, selon le rapport.

Si le marché familial lui reste soutenu par l’augmentation globale de la population, que se passera- t-il dans un an lorsque cette augmentation devrait s’atténuer ? Comme dans le secteur de l’hôtellerie qui a un taux d’occupation en baisse, le secteur du logement qatarien vivra- t-il à nouveau une crise d’adaptation ? La réponse apportée par les pouvoir publics qatariens reste insuffisante, en effet le Qatar réfléchit à de nouvelles dispositions de la planification urbaine.

Doha population
Doha population

Une expérience est tentée dans certains quartiers afin de maintenir les petits commerces locaux, augmenter la possibilité de constructions en hauteur, permettre l’aménagement dans des locaux professionnels d’une zone à vivre.

Il y a quelques mois encore, le gouvernement qatarien était dans une perspective d’avoir des zones commerciales, industrielles et de vie (repos) bien différenciées. La nécessité d’un nombre important de logements à prix abordables, la nécessité de faire perdurer des petits magasin de proximité souvent tenus par le bas de la classe moyenne du Qatar, la nécessité de rentabiliser les locaux professionnels en les rendant disponible pour une partie du personnel, a poussé le ministère de la Municipalité de l’Environnement (MME) à mettre en place une expérience dans certains quartiers :

  • Madinat Khalifa St. in Madinat Khalifa North;
  • Rawdat Al Khail St. in Nuaija Gharb and Nuaija Sharq;
  • Al-Furousiya St. in Madinat al-Murra;
  • Al Wajba St. in al-Rayan al-Jadida;
  • Umm Salal St. in Umm Salal;
  • Umm Qarn St. in Umm Qarn; and
  • Simaisma St. in Simaisma.

Un changement significatif de l’approche du Qatar de la planification urbaine. Les responsables externes au Qatar des droits de l’homme ont immédiatement exprimé une inquiétude, sur la possibilité de logements pour des travailleurs dans une zone professionnelle où parfois sont stockées des matières à caractère dangereux.

Quel est l’avenir de cette expérience qui a été mis en place certes pour fournir quelques logements de proximité pour les travailleurs mais aussi sous la pression de ceux qui souhaitent une meilleure rentabilité de leurs locaux. Alors que certaines familles qatariennes appelaient de leurs vœux un éloignement des travailleurs expatriés dans des zones spécifiques, les autorités qatariennes ne sont – elles pas en contradiction avec les souhaits de la population ? Est-ce une première réponse à l’accusation de ségrégation ? Comme toute expérience, il faudra après un certain temps, une évaluation pour formaliser un avenir ou l’arrêt.

Ces nouvelles dispositions de la planification urbaine sont un geste mais montrent que les autorités qatariennes n’ont pas pris la dimension du problème et du caractère urgent d’intervenir pour rééquilibrer ce marché. Ce qui nous fait dire, « La question n’est plus de savoir si la bulle immobilière va éclater au Qatar, mais quand ? »